Vastgoed kopen in box 2 of box 3, met het oog op 2028

Veel vastgoedbeleggers stellen de vraag pas als het pand al gekocht is: had dit niet in een bv gemoeten? Of juist niet? Het antwoord hangt niet af van een tarief alleen, maar van wat je met het vastgoed wilt. Leven van de huur is iets anders dan een portefeuille opbouwen. We lopen langs beide routes, zetten ze naast elkaar, en laten zien hoe een doordachte opzet die twee doelen combineert.

De kernvraag: privé of via een bv

Privé betekent dat het pand in box 3 valt. De heffing gaat daar niet over je werkelijke opbrengst maar over je vermogen, en dat verandert de komende jaren ingrijpend. Via een bv betekent dat de huur en de waardegroei eerst in de vennootschapsbelasting vallen, en dat je pas belasting in box 2 betaalt op het moment dat je geld naar privé haalt.

Dat verschil, direct heffen over vermogen versus uitgestelde heffing bij uitkeren, is de kern. Wie de opbrengst nu wil besteden, heeft weinig aan uitstel. Wie wil herinvesteren en laten groeien, heeft er juist veel aan.

Vastgoed in box 3, en wat er in 2028 verandert

In box 3 telt op dit moment de waarde van je bezit, niet je huurinkomen. Een verhuurde woning waardeer je op de WOZ-waarde, meestal verlaagd met de leegwaarderatio omdat het pand verhuurd is. Over dat vermogen rekent de fiscus met een aangenomen rendement. Schulden, zoals een hypotheek op het pand, tellen mee als aftrekpost, met een eigen rekenregel en een drempel.

Sinds de uitspraken van de Hoge Raad mag je tegenbewijs leveren: kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het aangenomen rendement, dan wordt over dat lagere bedrag geheven. Belangrijk daarbij is dat het werkelijke rendement volgens de Hoge Raad ook de waardeontwikkeling van het pand omvat, ook als je die nog niet hebt verzilverd. Een pand dat in waarde stijgt, kan zo tot een hoge heffing leiden terwijl je nog geen euro hebt verkocht.

Vooruitkijkend staat er meer op stapel. Het kabinet werkt aan een heffing op werkelijk rendement in box 3, naar verwachting per 2028 en onder voorbehoud van de definitieve wetgeving. Voor onroerende zaken is het uitgangspunt dat je jaarlijks wordt belast over de werkelijke huuropbrengst, en over de waardestijging pas op het moment dat je verkoopt. Dat is een wezenlijke verschuiving: de opbrengst zelf wordt de basis, niet langer een aangenomen rendement over de waarde. We schrijven hier uitgebreider over in het artikel over box 3 en werkelijk rendement.

Vastgoed in een bv (box 2)

Breng je het pand onder in een bv, dan komen de huur en, bij verkoop, de boekwinst in de vennootschapsbelasting terecht. Het tarief daarvan is lager dan de toptarieven in privé, met een lager percentage over de eerste schijf winst en een hoger percentage daarboven. De hypotheekrente en de meeste kosten zijn aftrekbaar van dat resultaat.

De box 2-heffing volgt pas als je winst als dividend naar privé haalt. Zolang je dat niet doet, blijft dat deel van de heffing uit en kun je de nettowinst opnieuw investeren. Daar zit de kracht van de bv voor wie wil opbouwen: je herinvesteert met geld waarover alleen nog vennootschapsbelasting is betaald, niet de volledige privéheffing.

Er is een aandachtspunt bij de waardering. Op vastgoed dat je verhuurt mag je fiscaal maar beperkt afschrijven. Je mag niet verder afschrijven dan de bodemwaarde, en die is voor verhuurd vastgoed gelijk aan de WOZ-waarde. In de praktijk betekent dit dat afschrijving vaak nauwelijks een rol speelt, wat de belastbare huurwinst hoger houdt dan mensen verwachten.

De strategie: leven van wat direct belast is, opbouwen waar het kan doorgroeien

De sterkste opzet is meestal geen of-of-keuze, maar een verdeling die aansluit bij wat je met het geld wilt. De gedachte is simpel: gebruik inkomen dat je toch wilt besteden om van te leven, en laat het deel dat je wilt laten groeien staan op de plek waar het het minst wordt afgeroomd.

Concreet betekent dat vaak het volgende. Het inkomen waar je nu van leeft, je salaris of winst uit je onderneming in box 1 en eventueel huur uit een pand dat je privé aanhoudt, is toch al belast en dat is prima, want je besteedt het. De opbouw doe je in de bv. Zolang je de huur en de verkoopwinsten in de bv laat en er geen dividend uit haalt, blijft de box 2-heffing uit en rolt de nettowinst door in het volgende pand. Over een reeks jaren is dat verschil groot, omdat je telkens herinvesteert met geld waarover nog geen privéheffing is betaald.

Een voorbeeld ter illustratie, met ronde bedragen die alleen het mechanisme laten zien. Stel dat een pand in de bv jaarlijks 20.000 euro huurwinst oplevert. Reken je daar globaal het vennootschapsbelastingtarief over de eerste schijf overheen, dan houd je in de bv ruwweg 16.000 euro over om opnieuw te investeren. Zou je datzelfde bedrag eerst volledig naar privé halen, dan komt daar ook nog de box 2-heffing overheen en blijft er duidelijk minder over om mee door te bouwen. Niet uitkeren is hier geen trucje, het is uitstel dat je pas afrekent wanneer jij dat wilt.

Het mooie is dat je het uitstellen niet oneindig hoeft vol te houden. De box 2-heffing kent een lagere schijf voor de eerste tienduizenden euro's dividend per persoon per jaar. Wie later gespreid en bescheiden uitkeert, bijvoorbeeld met een fiscaal partner samen, kan een deel van de opnames in die lagere schijf laten vallen. Zo betaal je op het moment van opnemen vaak minder dan wanneer je in één keer een grote som naar privé haalt.

De kosten en de frictie die je vooraf meeweegt

Een bv is geen gratis groeimachine. Voordat je de portefeuille zo inricht, weeg je deze punten mee.

• Overdrachtsbelasting. Bij de aankoop van beleggingsvastgoed betaal je overdrachtsbelasting, en dat tarief is de afgelopen jaren hoog geweest. Dit drukt vooral bij kortere horizonnen zwaar op het rendement. Het tarief wijzigt regelmatig, dus reken met het actuele percentage.
• Beperkte afschrijving. Zoals gezegd mag je op verhuurd vastgoed nauwelijks afschrijven, wat de belastbare huurwinst hoog houdt.
• Geld en panden eruit halen kost. Winst naar privé halen kost box 2-heffing, en een pand later uit de bv halen kan opnieuw overdrachtsbelasting en een afrekening in de vennootschapsbelasting oproepen. Een bv is een keuze voor de lange termijn.
• Gebruikelijk loon en vaste lasten. Een bv brengt jaarlijkse kosten mee voor administratie en aangiften, en als je zelf actief bent kan de regeling voor het gebruikelijk loon spelen.
• Financiering. Banken kijken anders naar een aankoop in een bv dan naar een privéaankoop. Dat raakt de rente en de hoeveelheid eigen inbreng die je nodig hebt.
• Verhuur aan je eigen bv. Houd je een pand privé aan en verhuur je het aan je eigen onderneming, dan kan de zogenoemde terbeschikkingstellingsregeling het inkomen naar box 1 trekken. Dat is een apart regime met eigen gevolgen.

Met het oog op 2028: wat je nu kunt doen

De richting is duidelijk, de exacte uitwerking nog niet. Dat pleit niet voor stilzitten, maar ook niet voor overhaaste verbouwingen van je structuur. Een paar nuchtere dingen helpen nu al.

• Breng in kaart wat je met elk pand wilt: inkomen om van te leven, of vermogen om te laten groeien. Die vraag bepaalt de box meer dan het tarief.
• Leg je werkelijke huuropbrengsten en je kosten netjes vast. In een stelsel dat op werkelijk rendement gaat heffen, wordt een goede administratie direct geld waard.
• Bewaar aankoopnota's, taxaties en WOZ-beschikkingen, zodat je een aankoopwaarde kunt onderbouwen als de waardestijging straks bij verkoop wordt belast.
• Wacht met grote structuurwijzigingen tot de wet vaststaat, maar laat een nieuwe aankoop wel meteen in de juiste box landen. Verplaatsen achteraf is duur.